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  • 27.03.2014

    Meerblick im Upstalsboom Resort Deichgraf

    Auch bei Ferienimmobilien zählt Lage, Lage und noch mal...

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    Weder Finanzdienstleister noch Steuerberater, aber...

    Wir können, wollen und dürfen die Leistungen anderer Berufsstände nicht übernehmen. Aber wir denken, dass es zur Vervollständigung unserer Beratungspflichten gehört, dass wir Ihnen Erfahrungen und Informationen zugänglich machen. Das darf nicht Ihre persönliche Aktivitäten ersetzen, denn mit Banken zu sprechen ist und bleibt Ihre Hoheit und auch die individuelle Beratung Ihres persönlichen Steuerberaters ist unerlässlich.

    Jede Bank, Sparkasse oder Finanzdienstleister hat ihre Stärken.

    Jeder hat eine Hausbank und das ist auch gut so. So erleben wir es auch als normal, dass Kaufinteressenten zunächst mit den vertrauten Partnern sprechen. Neben dem Faktor günstiger Konditionen von z.B. Finanzdienstleistern gibt es noch einen weiteren Aspekt, der nach unseren Erfahrungen, durchaus ins Kakül zu ziehen ist. Ein Gespräch mit Instituten aus der Region der Ferienimmobilie führt manchmal aus dem ganz einfachen Grund zum Erfolg, dass die Gesprächspartner aufgrund der räumlichen Nähe eine sehr gute Einschätzung der Lage und dem Potential der Ferienimmobilie haben. Im Ergebnis kann das zu Angeboten führen die sehr viel differenzierter mit Fakten wie Eigenkapital und Konditionen umgehen. Wenn eine regional Bank sogar die Projektfinanzierende ist, ist ein Gespräch auf jeden Fall eine sinnvolle Zeitinvestiton.

    Die steuerliche Betrachtung von Ferienimmobilien als attraktive Kapitalanlage mit „Erholungswert“

    Die steuerlichen Facetten bei Immobilienerwerb sind vielschichtig, nicht zuletzt möchte man ja im Idealfall nicht nur Geld verdienen, sondern auch Steuern sparen. Daher veröffentlichen wir nachstehend die von Steuerberater Klaus-Michael Schmitt zur Verfügung gestellte steuerliche Betrachtung zu Ihrer generellen Informationen. Bitte beachten Sie, dass diese Veröffentlichung nur im Sinne einer Vorbereitung für das persönliche Beratungsgespräch mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens zu verstehen ist.

    Steuerliche Betrachtung von Klaus Michael Schmitt

    Der Trend zur eigenen Ferienimmobilie ist ungebrochen.

    Mit einer Ferienwohnung können Besitzer nicht nur Geld verdienen, sondern auch Steuern sparen. Zwar müssen sie die Mieteinnahmen mit dem übrigen Einkommen versteuern, im Gegenzug können sie aber Investitionen in das Ferienobjekt und Gebäudeabschreibungen davon abziehen. Über die Nutzungsdauer der vermieteten Ferienwohnung sind Gewinne zu erwirtschaften, da ansonsten das Finanzamt die Verluste nicht anerkennt. Dabei geht die Finanzverwaltung von einem Zeitraum von 30 Jahren aus.

    Hinsichtlich des Engagements für den Erwerb einer Ferienwohnung, ob Eigennutzung oder ständige Vermietung, sind einige steuerliche Besonderheiten zu berücksichtigen und zu beachten, um eventuelle Nachteile durch die Finanzverwaltung auszuschließen.

    Vermieten ohne Probleme

    Wer sein Ferienhaus oder –wohnung ausschließlich vermieten möchte, kann seine Kosten und Reparaturen in vollem Umfang steuerlich berücksichtigen.

    Berücksichtigung bei Selbstnutzung

    Hat ein Vermieter aber von Anfang an die Absicht, sein Ferienhaus nach einigen Jahren selbst zu nutzen oder zu verkaufen, kann das Finanzamt aufgrund einer kurzen Vermietungszeit die Einkunftserzielungsabsicht auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Frage stellen.

    Selbstnutzungen müssen durch eine sogenannte positive Prognoserechnung belegen, dass Sie mit dem Ferienhaus nicht nur Steuern sparen, sondern auch steuerpflichtige Mietüberschüsse erzielen wollen. Durch eine entsprechende Prognoseberechnung kann die Erwirtschaftung eines Totalüberschusses ggf. nachgewiesen werden.

    Einkommensteuer

    Einkunfts- und Gewinnerzielungsabsicht

    Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat die durch den Bundesfinanzhof mit Urteilen festgelegten Grundsätze der einkommensteuerrechtlichen Behandlung der Vermietung von Ferienwohnungen für die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung in Anwendungsschreiben geregelt.

    Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH ist bei in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnungen oder Ferienhäuser mit einer Ausnahme ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.

    Der Nachweis der ausschließlichen Vermietung ist durch den Steuerpflichtigen (Eigentümer der Ferienwohnung) durch ganzjährigen Ausschluss der Eigennutzung in einem Vertrag mit einem Vermietungsvermittler zu erbringen.

    Bei einer zeitweisen Vermietung und zeitweisen Selbstnutzung ist dieser Tatbestand dann erheblich, wenn eine rechnerische Minderung der Erträge um 25 % eintritt – dann hat der Steuerpflichtige ggf. durch eine Prognoserechnung den Zentralüberschuss nachzuweisen und muss sich den Eigenverbrauch anrechnen lassen.

    Ob eine gewerbliche Ferienhausvermietung Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 Abs. 1 EStG) mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird, richtet sich laut BMF sowie nach den allgemeinen Regeln für Gewerbebetriebe.

    Bei einem fehlenden Totalüberschuss kann dann die Bewertung der Vermietungstätigkeit als Liebhaberei durch die Finanzbehörde eingestuft werden, was die steuerliche Nichtanerkennung der Ergebnisse, d. h. eine Streichung der steuerlichen Verluste zur Folge haben wird, und unter Umständen zu Nachzahlungen von in Vorjahren eingesparter Einkommensteuer führen kann.

    Steuerliche Problematik: Liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb vor?

    Die Vermietung einer Ferienwohnung ist dann als gewerblich anzusehen, wenn sie vergleichbar mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmer (Hotel) ist, was vor allem dann vorliegt, wenn die Wohnung wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet ist, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird und sie hotelmäßig angeboten wird, das heißt auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereit gehalten wird und sich zudem in einem Zustand befindet, die die sofortige Vermietung zulässt, wenn entsprechende Vorbuchungen nicht vorliegen.

    Eine Abgrenzung zwischen der Vermögensverwaltung und gewerblichen Tätigkeit bei Ferienwohnungen ist nicht einfach. Zur Abgrenzung sind entsprechende Urteile des Bundesfinanzhofs zu beachten.

    Ferner wurde seitens des Bundesfinanzhofs unterschieden, ob der Vermieter (Eigentümer) entsprechende Dienstleistungen selbst ausführt oder beeinflusst, somit als selbst gewerblich tätig wird oder ob die Gewerblichkeit nur beim Zwischenvermieter (Vermittler) vorliegt.

    Bei einem Sachverhalt wie im zweiten Fall angenommen, ist beim Vermieter von einer privaten Vermögensverwaltung auszugehen – es liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor, BFH 14.07.2004 – AZ: IXR69/02.

    Ermittlung des Überschusses

    Werbungskosten/Betriebsausgaben in der Bauphase

    Aus den entstehenden Notar- und Gerichtskosten können anteilige Aufwendungen, insbesondere welche den Finanzierungsanteil betreffen, zusammen mit Finanzierungsvermittlungsgebühren, Bankgebühren, Schätzkosten, Damnum, Disagio abgesetzt werden. Hinzu kommen gesonderte Zinszahlungen, Abschreibungen auf Gebäude, Abschreibungen auf die Einrichtung und die gezahlte Umsatzsteuer bei Option zur Umsatzsteuer.

    Werbungskosten/Betriebsausgaben in der Vermietungsphase

    Während der Vermietungsphase sind die entsprechenden Darlehenszinsen, die entsprechenden Bewirtschaftungskosten

    • Heizung
    • Wasser
    • Hausmeister
    • Müll
    • Versicherung
    • Verwaltung
    • Instandhaltung
    • Aufwendungen für die Vermietung
    • eventuelle Mehrwertsteuer aus Mieteinnahmen
    • Abschreibung des Gebäudes
    • Abschreibung der Einrichtung
    • Hausgeld


    steuerlich abzugsfähig.

    Grundsatz:

    Hierbei ist zu beachten, dass die Höhe der tatsächlich abzugsfähigen Werbungskosten/Betriebsausgaben sich ergeben aufgrund der Prüfung durch das Finanzamt.

    Beträge aus der Bauphase, die vom Finanzamt nicht als sofort absetzbare Werbungskosten oder Betriebsausgaben anerkannt werden, erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage.

    Jahresmieteinnahmen sind das Entgelt für die Nutzung der Wohnung ohne touristische Sonderleistung. Die in den Mieteinnahmen enthaltene Mehrwertsteuer muss an das Finanzamt abgeführt werden.

    Dieser Betrag vermindert sich um die absetzbaren Vorsteuerbeträge aufgrund empfangender Leistungen.

    Geschäftsbesorgungs- (Vermietungs-) Provision

    Die Geschäftsbesorgungsgebühr bzw. Vermietungsprovision wird vom touristischen Betreiber erhoben. Die mit der Vermietung der Ferienwohnung entstehenden Kosten, z. B. Werbung, Rezeption, Abrechnung sind damit in der Regel abgegolten und stellen Werbungskosten oder Betriebsausgaben dar.

    Abschreibungsgrundlage

    Gemäß der entsprechenden Abgrenzung der Einkunftsart, ob Vermögensverwaltung und Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb müssen die Abschreibungsbeträge unterschiedlich ermittelt werden.

    Einkunftsart Vermietung und Verpachtung im Sinne § 21 Abs. 1 EStG

    Die Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG beträgt linear 2 % der steuerlichen Herstellungskosten pro Jahr (50 Jahre lang). Im Fertigstellungsjahr wird die Abschreibung auch nur zeitanteilig berechnet. Die Einrichtung der Ferienwohnung kann bei vermieteten Wohnungen gesondert abgeschrieben werden (AfA-Tabelle Gastgewerbe + BFH Urteil 06.11.2001-Aktenzeichen 1XR97-00).

    Abschreibung bei Einkünften aus Gewerbetrieb im Sinne § 15 Abs. 1 EStG

    Die Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG beträgt linear 33 Jahre zu 3 % der steuerlichen Herstellungskosten pro Jahr (Fertigstellungsjahr zeitanteilig). Der Gewinn (Mieteinnahmen abzüglich Ausgaben und Abschreibungen) aus diesem Gewerbebetrieb Ferienwohnung ist der Gewerbesteuer unterworfen. Eine Steuerschuld ergibt sich erst, wenn der Freibetrag von derzeit 24.500,00 € überschritten wird.

    Einkommensteuerliches Ergebnis der Vermietung

    Die Einnahmen abzüglich der Ausgaben einschließlich der Abschreibung ergeben den steuerlichen Überschuss bzw. Gewinn oder Verlust aus der Vermietungstätigkeit nach § 4 Abs. 3 EStG. Das steuerliche Ergebnis der Vermietung führt im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung zu einer Erhöhung oder Verringerung der Steuerlast, wenn bei der Ermittlung des Gesamtbetrages der Einkünfte die einzelnen Einkunftsarten zusammen addiert werden bzw. grundsätzlich auch untereinander verrechenbar sind.

    Fremd-/Eigennutzung der Ferienimmobilie

    Grundsätzlich kann eine vermietete Ferienwohnung auch teilweise selbst genutzt werden. Eine Eigennutzung einschließlich kostenloser Überlassung an Dritte zur Nutzung führt jedoch zu steuerlichen Auswirkungen. Selbst die Möglichkeit der Selbstnutzung, z. B. vertraglich vorbehaltene Selbstnutzungszeiten, kann die gleiche Auswirkung zur Folge haben. So können beispielsweise die Werbungskosten/Betriebsausgaben nur noch anteilig von den Einnahmen in Abzug gebracht werden – ähnlich verhält es sich mit den Leerstandszeiten, was tatsächlich Eigennutzung ist, die Nachweise des Steuerpflichtigen hierzu wurden verschärft. Vor allen Dingen bei Renovierungsarbeiten ist jetzt die Mitnahme eines Familienmitgliedes, eines anderen Dritten oder wenn der Aufenthalt länger als einen Tag dauert schon problematisch.

    Keine Selbstnutzung ist anzunehmen bei der Anmietung der Wohnung durch Verwandte - entsprechende Entgeltsregelung.

    Veräußerung

    Ein möglicher Veräußerungsgewinn ist zukünftig zu versteuern. Der Gesetzgeber lässt hier jedoch verschiedene Ausnahmen zu. Bei Vorlegen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist ein Veräußerungsgewinn nicht zu versteuern.

    Bei Einkünften aus Gewerbebetrieb kann unter Umständen ein verminderter Steuersatz mit Inanspruchnahme von Freigrenzen zur Anwendung kommen.

    Umsatzsteuer

    Gemäß § 4 Nr. 9a UStG sind Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, umsatzsteuerfrei. Andererseits ist im § 4 Nr. 12 Satz 2 geregelt, dass Vermietungen von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zu kurzfristigen Beherbergungen von Fremden bereit hält, nicht von der Umsatzsteuer befreit sind, d. h. aus den Mieteinnahmen muss die Mehrwertsteuer in Höhe von 7 % heraus gerechnet und an das Finanzamt abgeführt werden. Der Bauträger, d. h. der Veräußerer der Ferienimmobilie kann auf die Umsatzsteuerfreiheit nach § 4 Nr. 9a UStG verzichten, wenn er den Umsatz an ein anderes Unternehmen für dessen Unternehmen ausführt.

    Unter Berücksichtigung der vorgenannten Ausführungen wird der Bauträger zur Umsatzsteuerpflicht im Kaufvertrag optieren. Der Verkauf der Immobilie an den Unternehmer zur Vermietung einer Ferienwohnung (Erwerber) erfolgt zu einem Nettokaufpreis ohne Mehrwertsteuer. Dieser Unternehmer (Erwerber) wird zum Steuerschuldner nach § 13b UStG und muss die auf den Kaufpreis entfallende Mehrwertsteuer durch Umsatzsteuervoranmeldungen an das Finanzamt anmelden und abführen. Er kann in dieser Voranmeldung gleichzeitig diesen Mehrwertsteuerbetrag als Vorsteuer in Abzug bringen, so dass sich die abzuführende und anzurechnende Vorsteuer aus dem Erwerbsgeschäft gegenseitig aufheben. Der Erwerber, bei einer dauerhaften Vermietung an fremde Dritte, ist somit verpflichtet, eine Umsatzsteuervoranmeldung abzugeben und darin die auf den Kaufpreis zu berechnende Mehrwertsteuer anzumelden und abzuführen, wobei er gleichzeitig in gleicher Höhe die entsprechenden Vorsteuerbeträge anmelden muss. Hier liegt eine entsprechende Verpflichtung zur Abgabe einer Voranmeldung vor, welche unbedingt beachtet werden muss.

    Hier stellt sich ein weiteres Problem: Wer aus einem Familienverbund ggf. Erwerber der Ferienimmobilie und je nachdem, ob bei einem der Beteiligten berufliche umsatzsteuerfreie Leistungen aus einer Selbständigkeit bereits vorliegen, geraten diese durch eine solche Umsatzsteueroption in Gefahr. Insoweit muss auch in Bezug auf die Einkunftssituation des Erwerbers entschieden werden, welcher Erwerber bei Ehegatten Erwerber der Ferienwohnung wird oder ob beide Ehegatten zusammen Erwerber der Ferienwohnung werden. Hier ist dringender steuerlicher Beratungsbedarf erforderlich.

    Der Erwerber einer Ferienwohnung wird, um nicht in eine Abfärbung und in eine Umsatzsteueroption zu kommen, abweichend von der umsatzsteuerlichen Behandlung der Mehrwertsteuer aus dem Immobilienerwerb, welche sich durch Abführungsverpflichtung und Anrechnung in der gleichen Voranmeldung ausgleicht, wird die Umsatzsteuer in Bezug auf die Einrichtung anders behandelt. Als Unternehmer (Käufer) ist die in den Eingangsrechnungen der Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände enthaltene Mehrwertsteuer an den Rechnungssteller zu entrichten. Im Rahmen der abzugebenden Umsatzsteuervoranmeldungen wird der Unternehmer (Abgabeverpflichtung für die Dauer von zwei Jahren zur monatlichen Abgabe einer Voranmeldung) diese Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen.

    Bei der Umsatzsteuervoranmeldung wird der Unternehmer diese gezahlte Mehrwertsteuer als Vorsteuererstattungsanspruch deklarieren, wodurch sich ein entsprechender Guthabenbetrag zur Auszahlung oder zur Verrechnung mit der zu zahlenden Umsatzsteuer aus den Einnahmen ergibt.

    Nach Ablauf von 10 Jahren ab der ersten Vermietung bietet sich ggf. an, dem Finanzamt die Kleinunternehmerregelung nach § 19 Abs. 1 UStG anzuzeigen. Der Kleinunternehmer braucht keine Umsatzsteuer aus den Einnahmen mehr an das Finanzamt abzuführen. Es ist jedoch zu beachten, dass auch gleichzeitig keine Vorsteuerverrechnung aus Eingangsrechnungen möglich ist.

    Verzichtet der Erwerber innerhalb eines Zeitraums von vor 10 Jahren ab Vermietungsbeginn auf die Umsatzsteuerpflicht seiner Vermietungseinnahmen, durch reine Eigennutzung oder Verkauf an einen Selbstnutzer, so hat er zeitanteilig die ihm erstatteten Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungskosten an das Finanzamt zurück zu zahlen (§15a UStG). Zu beachten ist, dass der Mehrwertsteuerabfluss zu Betriebsausgaben oder Werbungskostenansätzen führt, die Rückerstattung, d. h. Geltendmachung der Vorsteuererstattungsbeträge steuerlich zu wirksamen Einnahmen führt.

    Soweit ein Erwerber eine Ferienimmobilie ausschließlich zu privaten Zwecken und zu einer privaten Nutzung anschafft, ergeben sich für einen solchen Erwerber kaum steuerliche Probleme.

    Die gesetzlich nominierten Nebenerwerbskosten wie Grunderwerbssteuer bedürfen keiner besonderen Erörterung. Die Erwerbskosten beinhalten bei einem Kleinunternehmer nach § 19 UStG und bei einem ausschließlichen Privatnutzer in dem ausgewiesenen Gesamtkaufbetrag bereits die Umsatzsteuer, welche in diesem Preis eingeschlossen ist.

    Hierbei handelt es sich um einen Bruttokaufpreis einschließlich Umsatzsteuer, da der Erwerber nicht die Mehrwertsteuer deklarieren muss. Ebenso erfolgt bei der Privatnutzung keinerlei steuerlicher Ansatz und auch keine steuerliche Benachteiligung.

    Eine solche Immobilie kann nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei veräußert werden.

    Sonstige steuerrechtliche Aspekte

    Neben dargestellten einkommensteuer- und umsatzsteuerrechtlichen Aspekten können auch die Bereiche Umsatzsteuer, Erbschaftsteuer und Gewerbesteuer von Bedeutung beim Erwerb und Veräußern einer Ferienimmobilie für die Vermietung an Gäste sein. Eine einzelfallbezogene steuerliche Beratung erscheint angeraten.

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